Wann ist eine Untermiete erlaubt? 

Die Untervermietung ist immer dann zulässig, wenn der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Nichtsdestotrotz wird das Einverständnis des Vermieters benötigt. Er muss der Untervermietung zustimmen. Wenn er dies verweigert, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Wenn die Untervermietung ohne Einverständnis des Vermieters stattfindet, kann dem Hauptmieter fristlos gekündigt werden.

Welche Gründe für Untermiete gibt es?

Schon im Jahr 1984 hat der BGH mit Beschluss vom 03.10.1984 (Az.: VIII ARZ 2/84) eine Konkretisierung des Begriffs des „berechtigten Interesses“ vorgenommen. Nicht allein der Wunsch einer Aufnahme einer dritten Person ist ein berechtigtes Interesse. Ein berechtigtes Interesse sei aber anzunehmen, wenn der Aufnahme von Dritten vernünftige Gründe beiwohnen, wie beispielsweise eine teilweise Überlassung der Wohnung, aufgrund einer längeren Abwesenheit des Hauptmieters.

Das berechtigte Interesse kann aber nur dann entstehen, wenn dieses sich erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Hierbei kommt es also nicht darauf an, wann der Entschluss des Mieters zur Untermiete gefallen ist, sondern zu welchem Zeitpunkt sich die entsprechenden Umstände ergeben haben. Unerheblich ist dabei, ob die Gründe an einem Interesse der Untervermietung vorhersehbar waren. Im Rahmen des § 553 Abs. 1 BGB kommt es nur darauf an, dass das berechtigte Interesse nach Vertragsabschluss entstanden ist.

Gibt es mehrere Hauptmieter, reicht es aus, wenn auch nur ein Mieter ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Im Nachfolgenden soll verdeutlicht werden, welche Gründe eine Untervermietung rechtfertigen.

Homeoffice als Grund zur Untermiete erlaubt?

Bei Wohnraumvermietung ist das Nutzungsrecht des Mieters nicht grenzenlos. Vielmehr ist es zweckgebunden. Daher ist auch in Mietwohnungen nicht alles erlaubt. In den üblichen Mietverträgen werden dem Mieter die Räume einer Wohnung nämlich nur zu Wohnzwecken vermietet.

Würde sich der Hauptmieter nun ein Büro in der Wohnung einrichten, welches er für das Homeoffice nutzt, nutzt er diesen Raum nicht mehr zu Wohnzwecken. Er nutzt ihn nunmehr gewerblich. In manchen Fällen kann für solch eine gewerbliche Nutzung des Büros eine Genehmigung des Vermieters erforderlich werden.

Mit der Fragestellung, ob und wann ein Hauptmieter eine Genehmigung des Vermieters benötigt, um zu Hause im Homeoffice arbeiten zu können, hat sich der BGH auseinandergesetzt. Dabei hat er festgestellt, dass eine strikte Trennung zwischen gewerblicher Nutzung und Wohnzwecken heute nicht mehr zeitgemäß ist. Somit müssen sich Hauptmieter nicht jede Form und Art der gewerblichen Nutzung von ihrem Vermieter genehmigen lassen.

Ein ausschlaggebendes Kriterium für die Pflicht zur Genehmigung sei nach Auffassung des BGH die Außenwirkung der gewerblichen Tätigkeit. Mit Außenwirkung ist gemeint, dass die gewerbliche Tätigkeit des Mieters nach außen hin in die Öffentlichkeit treten muss. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn er in seiner Wohnung auch Kunden empfängt, seine Wohnadresse als Geschäftsadresse nutzt oder er regelmäßig Warenlieferungen erhält. Solche Tätigkeiten dürfen Hauptmieter nur ausführen, wenn sie vom Vermieter ausdrücklich genehmigt wurden. Ist dies nicht der Fall, droht dem Hauptmieter die Kündigung des Mietvertrags.

Mitbewohner für Untermiete erlaubt?

Als Hauptmieter haben Sie ein Recht auf Untervermietung. Auch dann, wenn es mehrere Hauptmieter gibt; jeder einzelne hat das Recht auf Untervermietung. Denkbar wäre ein Fall, in dem Sie einen neuen Mitbewohner aufnehmen möchten. Dies kann darin begründet liegen, dass Ihr vorheriger Mitbewohner verstorben ist und die Wohnung für Sie allein zu groß ist. Benötigen Sie nicht mehr die komplette Wohnfläche der Wohnung, können Sie einen Teil der Wohnung untervermieten.

Vielleicht hat sich aber auch Ihr persönlicher, finanzieller Lebensbereich geändert und Sie können die Miete allein nicht mehr aufbringen. Auch in diesem Fall können Sie Ihre Räume teilweise untervermieten.

Teilgewerbliche Nutzung für Untermiete erlaubt?

Möchten Sie Ihre gesamte Wohnung oder nur einzelne Zimmer beispielsweise an Feriengäste vermieten, dann wird von einer gewerblichen oder teilgewerblichen Nutzung gesprochen. Per se kann so etwas nicht ausgeschlossen werden, es sei denn, es ist explizit im Mietvertrag festgehalten worden. Hintergrund ist der, dass auch Feriengäste die Räume zur Wohnnutzung benötigen, selbst wenn dies nur zeitlich begrenzt ist.

Hier müssen jedoch Vermieter sowie Hauptmieter die gesetzlichen Regelungen der zuständigen Gemeinden oder Stadt beachten. Einer teilgewerblichen Nutzung als Ferienwohnung könnten dann unter Umständen örtliche Baugesetze, Zweckentfremdungsverbotsgesetze, Steuergesetze, Wohnraummietrecht oder Gewerbebestimmungen im Weg stehen. Zudem kann ein Vermieter Probleme mit der Gemeinde bekommen, wenn er seinem Hauptmieter erlaubt, seine Wohnung an Feriengäste unterzuvermieten.

Tipps für die Untermiete

In einem Mietvertrag sollten in jedem Fall die persönlichen Daten des Hauptmieters und die des Untermieters in Erscheinung treten (genaue Adresse der Wohnung, Vorname, Name).

Das Mietobjekt sollte detailliert beschrieben sein (welcher Raum wird vermietet, in welchem Stockwerk befindet sich die Wohnung, welche Gemeinschaftsräume dürfen benutzt werden usw.). Zudem sollte unbedingt festgehalten werden, wie mit der Nutzung von gemeinsamen Gegenständen und dem Inventar umgegangen werden soll. Schaffen Sie sich als Hauptmieter neue Geräte an oder lassen Reparaturen durchführen, sollte klar definiert sein, inwieweit sich der Untermieter zu beteiligen hat. Ungültig wären beliebige Forderungen, wie ein regelmäßiges Streichen eines Zimmers.

Als Hauptmieter müssen Sie die Nebenkosten sowie die Mietkosten genau berechnen. Nur so können Sie Ihrem und auch dem Interesse des Untermieters gerecht werden.
Wichtig für den Hauptmieter ist die Kaution der Miete. Sie haften weiterhin gegenüber dem Hauptvermieter, deshalb sollten Sie als Hauptmieter von ihrem Untermieter eine angemessene Kaution von circa ein bis drei Monatsmieten verlangen.

Vertragsdauer festlegen

Legen Sie auch den genauen Beginn des Untermietverhältnisses fest und ob dieses befristet ist oder nicht. Ist er befristet, sollte eine genaue Begründung formuliert werden. Wichtig ist hierbei, dass Sie bei einer dauerhaften Abwesenheit immer den Bezug zur Wohnung behalten. Dies können beispielsweise die Möbel in der Wohnung sein. Sollte das Mietverhältnis befristet sein, können Sie beispielsweise als Grund den Bezug zum Eigenbedarf anfügen.
Kündigungsfristen können Sie an das aktuelle Mietrecht anlehnen.

Meistens liegt dies bei drei Monaten und entspricht auch Ihrem Hauptmietverhältnis. Sie können jedoch auch kürzere Fristen bei einem Untermietvertrag vereinbaren. Vermieten Sie beispielsweise nur ein möbliertes Zimmer, können Sie dieses sogar schon grundlos bis zum 15. eines Monats kündigen. Benötigen Sie individuelle Regelungen zu den Kündigungsfristen, kann Ihnen im Zweifel ein Fachanwalt für Mietrecht weiterhelfen.

Hausordnung beachten

Wenn Sie einen Untermietvertrag ausfertigen, fügen Sie ihm auch eine Kopie der Hausordnung sowie des Hauptmietvertrags bei. So können die Abstimmungen eindeutig getroffen werden. Aus der Hausordnung kann der Untermieter alle wichtigen Informationen zu Verschlusszeiten, Ruhezeiten und auch zu den Nutzungszeiten von Wasch- und Trockenräumen entnehmen. Ein Besuchsverbot beziehungsweise eine Besuchsregelungen hinsichtlich des Untermieters dürfen nicht getroffen werden, solange der Untermieter dabei die Hausordnung berücksichtigt. Das Einverständnis Ihres Vermieters zur Untervermietung sollten Sie sich im Übrigen schriftlich geben lassen, damit diese ebenfalls zum Untermietvertrag ergänzt werden kann.

Möchten Sie Ihre Wohnung in Leipzig untervermieten, können Ihnen verschiedene Immobilienberater ebenfalls noch wertvolle Tipps und Tricks an die Hand geben, wie Sie einen Untermietvertrag richtig gestalten, um später keine bösen Überraschungen zu erleben.

Fazit

Möchte ein Hauptmieter Teile oder gar seine ganze Wohnung untervermieten, benötigt er dazu stets die Erlaubnis des Vermieters. Anspruch auf Untervermietung hat ein Hauptmieter, wenn

• er ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat und dieses berechtigte Interesse sich auch erst nach Abschluss des Mietvertrages für eine neue Wohnung ergeben hat.
• es sich beim Haupt- und Untermietverhältnis um ein reines Wohnraummietverhältnis handelt.
• er nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten möchte.
• die Untervermietung für den Vermieter zumutbar ist.

Mieter dürfen erst dann untervermieten, wenn das Einverständnis des Vermieters vorliegt. Eine unerlaubte Untervermietung ist vertragswidrig, auch dann, wenn der Mieter eigentlich das Recht auf eine Erlaubnis gehabt hätte. Stimmt Ihr Vermieter nicht zu, Ihr Wunsch ist es aber, unterzuvermieten? Dann sollten Sie Ausschau nach einer neuen Immobilie halten. Ein Immobilienmakler Leipzig, Köln oder Wiesbaden hilft Ihnen dabei sicher gern – je nachdem, wo Sie suchen!