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Professionelle Immobilienbewertung in Dresden – Anlässe und Verfahren

Planen Sie den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in Dresden, haben Sie einen möglichst hohen Verkaufserlös zum Ziel. Um zu wissen, mit welchem Preis Sie auf dem Dresdner Immobilienmarkt Ihr Verkaufsobjekt anbieten und in die Verkaufsverhandlungen starten, müssen Sie den Wert kennen.

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts leistet eine professionelle Immobilienbewertung Dresden gute Unterstützung.

Was ist unter einer Immobilienbewertung zu verstehen?

Die Immobilienbewertung ist ein Verfahren, mit dem Sie den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln können. Der Verkehrswert gibt den Wert an, den Sie voraussichtlich als Verkaufspreis auf dem Immobilienmarkt erzielen werden.

Die Kriterien einer professionellen Immobilienbewertung

Eine professionelle Immobilienbewertung in Dresden fokussiert sich auf drei zentrale Kriterien. Dies sind die Bausubstanz, die Ausstattung der Innenräume und die Wohngegend oder die Lage, in der sich das Verkaufsobjekt befindet.

Kriterium Bausubstanz

Je älter die Immobilie ist, die Sie verkaufen möchten, desto wichtiger ist das Kriterium Bausubstanz. Bei einer professionellen Immobilienbewertung stehen das Alter und das Mauerwerk des Gebäudes im Vordergrund. Verkehrswertmindernd wirkt sich der natürliche Werteverzehr des Gebäudes aus. Auch auf den energetischen Zustand des Gebäudes richtet der Immobilienfachmann seinen Blick. Ansonsten gilt aber, dass ein wasserdichtes Dach, eine gut erhaltene Bausubstanz und ein mängelfreies Mauerwerk sich positiv auf den Verkehrswert auswirken.

Kriterium Ausstattung der Innenräume

Für die Ausstattung und die Aufteilung der Innenräume kann nicht einheitlich festgelegt werden, was sich verkehrswerterhöhend oder verkehrswertmindernd auswirkt. Die Auswertung dieses Kriteriums ist stark abhängig von den Personen, die als potenzielle Käufer infrage kommen. So bietet z. B. eine 100-Quadratmeter-Wohnung genügend Platz für eine Familie mit vier Kindern. Für einen Single, der beruflich viel unterwegs ist, käme aber wohl eher eine kleinere Wohnung in Betracht.

Vorteilhaft ist es aber, wenn der Immobilienfachmann bei dem Besichtigungstermin feststellt, dass die Wohnung mit einigen Extras ausgestattet ist. Haben Sie z. B. eine Fußbodenheizung installieren lassen oder kann der Dachboden zu einer separaten Wohnung ausgebaut werden, wirkt sich dies in der Regel verkehrswerterhöhend aus. Gleiches gilt für eine Einbauküche oder wenn Sie dem Immobilienprofi einen gut gepflegten Garten präsentieren können.

Kriterium Wohngegend oder Lage

Auch die Wohngegend ist ein entscheidendes Kriterium, wenn es um die Bestimmung des Verkehrswerts geht. Weil die Geschmäcker aber verschieden sind, kann auch hier keine einheitliche Aussage darüber getroffen werden, welche Immobilie sich besser verkaufen lässt. Einige Käufer bevorzugen es, direkt in Dresden zu wohnen. Sie profitieren von der guten Infrastruktur und der Möglichkeit, dass sie alle Geschäfte des täglichen Lebens fußläufig innerhalb weniger Minuten erreichen können. Andere Interessenten möchten lieber in einer ruhigeren Gegend am Stadtrand von Dresden leben, weil ihnen der Straßenlärm zu laut ist.

Es gibt aber auch hinsichtlich der Lage einige Punkte, die sich positiv auf den Wert auswirken, den Sie bei Ihren Angeboten auf dem Immobilienmarkt als Verkaufspreis zugrunde legen werden. Gibt es z. B. eine gute Straßenbahnanbindung oder liegt die nächste Bushaltestelle keine zwei Minuten von Ihrer Wohnung entfernt, sprechen Sie mit Ihrem Verkaufsangebot die Immobiliensucher an, die kein Auto haben und auf die öffentlichen Verkehrsmittel angewiesen sind. Auch ein Park oder ein Einkaufscenter in der Nähe sprechen dafür, dass Sie viele Nachfrager finden, die Ihre Immobilie kaufen möchten.

Welche Anlässe gibt es für eine professionelle Immobilienbewertung?

Eine Immobilienbewertung nützt Ihnen nicht nur, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung mit einem möglichst hohen Ertrag verkaufen möchten. Nutzen Sie eine professionelle Immobilienbewertung in Dresden z. B. zu einem der folgenden Anlässe:

Denken Sie daran, Ihre Immobilie an die nächste Generation zu übergeben, kommt eine Überschreibung des Hauses in Betracht. Dabei profitieren Ihre Kinder von den steuerlichen Freibeträgen, wenn der Verkehrswert der zu übertragenden Immobilie nicht weit von diesen Freibeträgen abweicht. Um eine konkrete Vorstellung von dem Steuervorteil zu bekommen, lassen Sie Ihre Immobilie vor Abschluss des Übertragungsvertrages bewerten.

Im Fall einer Erbschaft oder einer Schenkung können Sie als Erbe oder beschenkte Person ebenfalls mit Steuer belastet werden. Um zu wissen, wie hoch die Steuerlast ausfällt, muss das Finanzamt wissen, welchen Wert die Immobilie hat. Mit einer professionellen Immobilienbewertung wissen Sie schnell Bescheid.

Bei einer Scheidung können Sie von einer fundierten Bewertung Ihres Hauses profitieren, wenn Sie während der Ehe gemeinsam eine Immobilie angeschafft haben. Unabhängig davon, ob Sie oder Ihr Ehepartner das Haus übernimmt, wird eine gerechte Aufteilung anhand des Verkehrswerts vorgenommen. Damit Konflikte vermieden werden, stellt ein unabhängiger Immobilienprofi den aktuellen Verkehrswert des Hauses fest.

Sind Sie als Unternehmer aktiv, haben Sie vielleicht schon daran gedacht, eine privat angeschaffte Immobilie für betriebliche Zwecke zu nutzen. Das Steuerrecht verlangt in diesem Fall, dass Sie die Immobilie Ihrem Betriebsvermögen zuordnen und in Ihrer Unternehmensbilanz ausweisen. Damit die Immobilie betragsmäßig korrekt erfasst wird, ermittelt ein Immobilienfachmann, wie hoch der tatsächliche Wert des Gebäudes ist. Gleiches gilt, wenn Sie eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen in Ihr Privatvermögen überführen möchten.

Die drei Verfahren einer professionellen Immobilienbewertung

Eine professionelle Immobilienbewertung stützt sich auf die Werteermittlungsverordnung für Immobilien. Diese Rechtsvorschrift nennt drei verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung. Die Anwendung der Verfahren ist davon abhängig, wie die Immobilie zuvor genutzt wurde.

Vergleichswertverfahren

Die professionelle Immobilienbewertung in Dresden wird immer mit einem Vergleichswertverfahren durchgeführt, wenn die zu verkaufende Immobilie von dem Verkäufer zuvor selbst genutzt wurde. Der Verkehrswert wird aus den Werten vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Die Vergleiche beziehen sich auf die drei Kriterien, die jede professionelle Bewertung einer Immobilie im Blick hat.

Unterschieden wird bei dem Vergleichswertverfahren zwischen der direkten Vergleichswertermittlung und der indirekten Vergleichswertermittlung.

Bei der direkten Vergleichswertermittlung liegen die Vergleichswerte vor. Der Wertermittler leitet hieraus den Wert für das zu verkaufende Objekt ab. Liegen die Vergleichswerte nicht vor, kommt das indirekte Vergleichswertverfahren zur Anwendung.

Die Ermittlung des Verkehrswerts nach dem Vergleichswertverfahren hängt u. a. von dem Verkehrslärm und der Verkehrsanbindung ab. Zu den weiteren Faktoren zählt aber auch der Zustand der Immobilie. Verkehrswertmindernd würde es sich z. B. auswirken, wenn der Käufer nach dem Eigentumswechsel umfassende Modernisierungsmaßnahmen vornehmen müsste. Darüber hinaus spielen die Nutzungsmöglichkeiten eine entscheidende Rolle bei der Kaufentscheidung.

Auch das Grundstück, auf dem die Immobilie steht, wird in das Vergleichswertverfahren einbezogen. In die Analyse des Wertermittlers gehen neben der Lage und der Größe des Grundstücks auch der Erschließungszustand und die Bodenbeschaffenheit ein. Weitere Faktoren sind die Art des Grundstücks und die Grundstücksgestaltung.

Ertragswertverfahren

Die professionelle Immobilienbewertung in Dresden hat die laufenden Mieteinkünfte im Blick, wenn das Ertragswertverfahren als Bewertungsverfahren Anwendung findet. Dies ist immer der Fall, wenn Sie ein Vermietungsobjekt verkaufen möchten. Ein potenzieller Käufer, der das Haus als Investitionsobjekt nutzt, interessiert sich vorrangig dafür, welchen Gewinn er mit der Immobilie erzielen kann. Als Gegenstand des Ertragswertverfahrens kommen Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien gleichermaßen in Betracht. Der Immobilienprofi greift auch auf diese Wertermittlungsmethode zurück, wenn es sich um ein Gebäude handelt, das sowohl zu Wohnzwecken als auch gewerblich genutzt wird.

Maßgeblich für die Ermittlung des Verkehrswerts sind die Mieteinkünfte. Diese ermitteln sich, wenn Sie Ihre Mieteinnahmen um die Ausgaben mindern, die mit der Vermietung des Hauses oder der Wohnung in einem direkten Zusammenhang stehen. Das Ergebnis ist der Gebäudeertragswert.

Darüber hinaus kommt aber auch dem Bodenwert eine besondere Bedeutung zu. Er wird getrennt von den Mieterträgen ermittelt, weil das Grundstück – anders als das Gebäude – keiner Restnutzungsdauer unterliegt. Wird dieser zu dem Gebäudeertragswert addiert, ergibt sich der Verkehrswert, der die Grundlage für die Ermittlung des Verkaufspreises bildet.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren sind die Bausubstanz und der Bodenrichtwert die beiden maßgeblichen Faktoren.

In der Praxis wird das Sachwertverfahren nachrangig behandelt, weil es sehr komplex ist. Bei selbstgenutzten Immobilien greift der Wertermittler z. B. darauf zurück, wenn nicht genügend vergleichende Immobilien zur Verfügung stehen. Handelt es sich um ein Vermietungsobjekt, wendet der Immobilienfachmann dieses Werteverfahren an, wenn sich die Mieterträge oder eine ortsübliche Miete nicht ermitteln lassen.

Zusammenfassung

Eine professionelle Immobilienbewertung in Dresden bringt Ihnen den Vorteil, dass Sie eine genaue Vorstellung von dem Wert der Wohnung haben, die Sie auf dem Dresdener Immobilienmarkt zum Verkauf anbieten möchten. Aus dem Verkehrswert leiten Sie den Verkaufspreis ab.

Für die Immobilienbewertung werden die Kriterien Bausubstanz, Ausstattung der Innenräume und die Lage, in der sich das Verkaufsobjekt befindet, einer genaueren Betrachtung unterzogen. Je nachdem, welche Zielgruppe Sie als potenzielle Käufer Ihres Hauses definieren, können sich das eine oder das andere Kriterium positiv auf den Wert auswirken, der bei einer professionellen Bewertung Ihrer Immobilie in Dresden festgestellt wird.

Sie geben eine professionelle Immobilienbewertung in Auftrag, wenn Sie eine Immobilie zum Verkauf anbieten möchten. Eine Bewertung Ihrer Immobilie ist aber auch dann von Vorteil, wenn Sie als Erbe eines Hauses in einem Testament bedacht wurden. Damit das Finanzamt die zu zahlende Erbschaftsteuer ermitteln kann, geben Sie eine Erbschaftsteuererklärung ab. Hier tragen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie ein. Außerdem empfiehlt sich eine professionelle Immobilienbewertung, wenn Sie sich scheiden lassen und während Ihrer Ehe gemeinsam eine Immobilie angeschafft haben.

Für die professionelle Immobilienbewertung sieht die Wertermittlungsverordnung drei Verfahren vor. Dies sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. In der Praxis kommen das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren am häufigsten vor.

Das Vergleichswertverfahren wird bei der Bewertung einer Immobilie angewendet, wenn Sie diese zuvor selbst genutzt haben. Das Ertragswertverfahren kommt zum Tragen, wenn Sie ein Vermietungsobjekt verkaufen möchten.